Información sobre el pago inicial

Permítanme comenzar el post inaugural de En la maleza con Lee al abordar un concepto erróneo de El último blog de Annelle, "Avocado Toast and the Millennial Mortgage".  No necesita un título universitario para comprar una casa. Probablemente necesitará un pago inicial y Annelle tiene razón: es más fácil de lo que piensa ingresar a esa primera casa. Hay muchas opciones y mucha gente para ayudarte a comprar esa primera casa.

Así que entremos en las malas hierbas - porque los tiburones siempre están en los detalles.

» Información sobre el pago inicial

Hay una idea errónea común de que debe tener 20% abajo para comprar una casa. Fannie Mae, Freddie Mac y la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) tienen programas que requieren tan solo 3% (comprador de vivienda por primera vez) como pago inicial más los costos de cierre. El Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) requieren incluso menos si califica para sus programas.

El USDA es mi favorito porque su programa se enfoca en comprar en áreas rurales donde puede llegar a casa con terrenos para sus perros y gatitos (o cabras, gallinas, incluso alpacas, si así lo prefiere) y es posible que solo pague los costos de cierre.

Pero si prefieres la vida de la ciudad, aquí hay algunas opciones posibles para juntar ese "abajo":

» Programas de asistencia para el pago inicial

Estos también se conocen como DPA o, a veces, DAP (los prestamistas somos muy inteligentes con nuestras siglas). Un DAP está diseñado para ayudar a las personas a comprar casas con fondos limitados para el pago inicial. Hay agencias privadas y gubernamentales que apoyan estos programas. Oregon.gov tiene la mejor lista que encontré. En el momento en que escribí esto, hay 17 agencias que ofrecen asistencia con el final financiero de la compra de una casa. Además, la ciudad de Portland tiene un programa (al igual que casi todos los condados del estado en una medida u otra). A partir de mi investigación, encontré programas que ofrecen tanto como $15,000 para ayudarlo con su depresión.

Hay DAP que suspenden el repago a futuro, otros sin interés o con un interés muy bajo y algunos que perdonarán la deuda con el tiempo. Estos programas están destinados a ayudar a quienes desean ingresar al mercado inmobiliario pero no tienen los fondos para cumplir con los requisitos de pago inicial. Lo mejor es que realmente quieren dar dinero, ya que esa es su medida de éxito.

» Regalos de dinero

Los obsequios para el pago inicial son muy comunes. El “obsequiador” debe tener una relación cercana con el “obsequiado” y debe estar dispuesto a poner por escrito que los fondos no tienen que ser devueltos.

Entonces, ¿quién puede darte un regalo? Bueno, eso depende del tipo de hipoteca que obtenga. Fannie Mae afirma lo siguiente:

Un regalo puede ser proporcionado por:

• un pariente, definido como el cónyuge, hijo u otro dependiente del prestatario, o por cualquier otra persona que esté relacionada con el prestatario por sangre, matrimonio, adopción o tutela legal; o
• un prometido, prometida o pareja de hecho.

La FHA dice más o menos lo mismo, pero también permite que los obsequios provengan de un empleador, un sindicato y una agencia benéfica o gubernamental.

Las diferencias mencionadas anteriormente son una buena ilustración de la importancia de encontrar el préstamo adecuado para su situación. Por ejemplo, puede ser que el financiamiento convencional sea mejor, pero la FHA ofrece oportunidades que mejoran sus cambios en la compra de esa casa. El punto es que trabajar con su prestamista para encontrar la hipoteca adecuada para su situación específica es la clave del éxito.

Otro punto digno de mención: a pesar de lo que requieran Fannie, Freddie o cualquiera de las agencias gubernamentales de préstamos, su prestamista puede tener requisitos adicionales. En la industria de los préstamos, estos se denominan "superposiciones". ¿Tienes curiosidad por saber más? Uno de mis futuros blogs discutirá las superposiciones con más detalle. Pero lo más importante que debe recordar es esto: su prestamista le explica los requisitos del préstamo y usted debe saber cuáles (si los hay) son superposiciones. Si hay alguno, y funcionan en contra de que usted haga su compra, simplemente busque otro prestamista que no tenga estas superposiciones. Hacer esta pregunta también le dirá a su prestamista que ha hecho su tarea.

En la mayoría de los casos, puede usar el dinero del regalo para pagar todo lo que necesita para ingresar a su nuevo hogar. En otras palabras, si está comprando su residencia principal y es una propiedad de una unidad, no tiene que usar ninguno de sus propios fondos. Las propiedades de unidades múltiples y las propiedades de alquiler tienen reglas diferentes.

Una cosa más sobre los regalos... ¿Quién no puede regalarle dinero para el pago inicial? Cualquiera que tenga interés o se beneficie de venderle esta casa. Obviamente, eso significa el vendedor, pero también incluye un constructor, un agente de bienes raíces, un corredor de préstamos, etc.

» Fondos prestados utilizando un activo

Annelle mencionó pedir prestado los fondos contra su automóvil. Esta es una buena idea siempre que el préstamo esté garantizado por un activo. Los activos incluyen: cuentas de ahorro, automóviles, artículos de colección, acciones y bonos, o cualquier cosa donde se pueda determinar un valor independiente. Desafortunadamente, los adelantos en su tarjeta de crédito o los préstamos sin garantía (también conocidos como préstamos no garantizados) no son aceptables.

Tenga en cuenta que este nuevo pago del préstamo se incluirá en su calificación para su hipoteca. El prestamista calcula lo que se llama una relación deuda-ingreso. Cuál es el total de sus pagos mensuales (incluida su nueva hipoteca) dividido por su ingreso bruto. Esto se llama su DTI, otro término que debe saber al obtener su hipoteca. El prestamista le preguntará de dónde proviene el dinero de su pago inicial. Cuando les dices que tomaste prestados los fondos usando lo que sea, cargan ese pago en tus pagos mensuales totales.

» Préstamo contra su 401k o IRA

Esto puede ser una buena fuente de pago inicial. Sin embargo, esta fuente es un poco engañosa, pero te acercará a la "adultez" (¿es realmente una palabra?). ¿Que quiero decir? Bueno, retirar o pedir prestado de un 401k o IRA para comprar una casa puede tener implicaciones fiscales. Como alguien que ha sido “adulto” durante más de 40 años, he aprendido que cuando se trata de impuestos, es mejor saber de antemano que esperar leer las reglas correctamente. Mi consejo: si desea utilizar una cuenta antes de impuestos para su pago inicial, comuníquese con un asesor fiscal. Incluso si le dicen lo que ya descubrió, al menos tiene a alguien a quien recurrir con las otras preguntas sobre impuestos que tendrá.

Esto es lo mejor de usar activos financieros como garantía: a diferencia de los préstamos que mencioné anteriormente, el pago de ese préstamo no se incluye en ese DTI, lo que mejora sus posibilidades de calificar.

Esto es lo que dice Fannie Mae:

Al calificar al prestatario, el prestamista debe considerar los pagos mensuales de los préstamos garantizados como una deuda. Si un préstamo garantizado no requiere pagos mensuales, el prestamista debe calcular un monto equivalente y considerar ese monto como una deuda recurrente. Cuando los préstamos están garantizados por los activos financieros del prestatario, los pagos mensuales del préstamo no tienen que considerarse como una deuda a largo plazo.

Esto también es cierto para la FHA. Yahoo.

» Aporte de Interesados

publicación de Annelle mencionó que el vendedor puede aportar hasta 6% del precio de venta a sus costos de cierre. Esto se llama Aporte de Parte Interesada (IPC) y no solo se aplica al vendedor sino también al agente de bienes raíces o al constructor/desarrollador. Puede utilizar los IPC para los costos de cierre o financiación. No se pueden utilizar para cumplir con los requisitos de pago inicial o contribución mínima. Los IPC son muy útiles para ingresar a esa primera casa, pero hay una trampa.

Hay límites al monto de la contribución que se basa en el precio de venta de la vivienda. Los préstamos convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac) establecen límites basados en el monto del préstamo al precio de venta de la vivienda. Esto se llama préstamo a valor (LTV).

LTV	Límite de ipc
Mayor que 90%	3%
75.01% a 90%	6%
75% o menos	9%

Por ejemplo, cuando el LTV supera los 90% se aplica un porcentaje máximo de IPC de 3%. Entonces, si la casa que está comprando es $380,000 y su préstamo es más de $342,000 ($380,000 x .90 = $342,000) el IPC máximo sería $11,400 ($380,000 x 3%). Si su LTV es 80%, entonces el IPC sube a 6% o, en este ejemplo, $22,800. Por otro lado, la FHA limita el IPC a 6% independientemente del LTV.

Entonces, ese es el en las malas hierbas versión de El último blog de Annelle. Hay muchas variables a considerar al encontrar su hipoteca. Esta es la razón por la cual encontrar al agente de préstamos adecuado es el primer paso clave. Puedo garantizar que Annelle será un gran activo para usted. En Clackamas, trabajamos para mejorar la vida de las personas y ayudarlos a alcanzar sus metas financieras. Por esa razón, estaremos encantados de ayudar a responder a todas sus preguntas. Nos encantaría ayudarlo a aprender cómo obtener la hipoteca adecuada para usted.

¿Tienes más preguntas? Annelle y yo impartiremos un taller de Mortgage Myth Busters en junio. Usted puede haz clic aquí para registrarse en este evento gratuito. Esperamos verlos allí!

Por Lee Trumble, Gerente de Bienes Raíces, NMLS# 1633149